Opinião: Síndico tem dever de zelar pela integridade de condôminos e funcionários na Covid-19

O síndico é o representante eleito do condomínio, tendo diversas atribuições e responsabilidades estabelecidas na legislação pátria em vigor

Por Cláudia Herkenhoff e Bruna Lima

Embora o condomínio edilício não seja administrado pelo síndico isoladamente, dependendo as decisões, em regra, de assembleias dos condôminos, o administrador eleito deve seguir as normas estabelecidas na lei civil vigente, na convenção condominial e nas determinações afetas à saúde pública que atingem a coletividade composta pelo condomínio edilício.

Assim, deve o síndico resguardar a segurança, a saúde e a vida dos condôminos, tomando as medidas restritivas no condomínio para o enfrentamento da contaminação da Covid-19, podendo posteriormente convocar assembleia para prestar contas de seus atos e ratificar suas decisões ou responsabilizar-se por elas, inclusive através de medidas judiciais.

Quanto à assembleia condominial, destaca-se que até 30 de outubro ela poderá ocorrer por meios virtuais, como estabeleceu a Lei 14.010/2020, conhecida como Lei da Pandemia, que instituiu normas de caráter transitório e emergencial para regulação das relações privadas em virtude da atual crise sanitária.

Embora o presidente da República tenha vetado o poder do síndico para restringir a utilização de área comum para evitar a contaminação da doença da Covid-19, entendemos que o síndico tem expressos na legislação (Lei n. 4.591/64 e Código Civil) poderes de administração e de velar pela saúde, segurança e salubridade no meio condominial, impondo limites ao uso nocivo da propriedade comum.

No atual e inusitado momento de pandemia da Covid-19, muito se tem discutido o estabelecimento de regras pelo síndico de uso e circulação das áreas comuns, tais como: limitações ao acesso de áreas sociais e de lazer, por exemplo: sauna, playground, piscina, academia, salão de festas etc.

Em um condomínio, nem todos os moradores possuem o mesmo critério quanto à gravidade da situação inusitada de pandemia da Covid-19 e a contribuição para não propagar a doença.

Uma das funções do síndico, inserida no artigo 1348, V, do Código Civil é diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, incluídas nela a higienização e segurança.

A crise sanitária confere respaldo ao condomínio, representado pelo síndico, para promover a interdição temporária de áreas sociais e de lazer, cuja utilização, ressalte-se, não é essencial e, neste momento peculiar de pandemia da Covid-19, a sua não limitação poderá acarretar risco não apenas aos condôminos, mas `_a coletividade de moradores e funcionários do edifício.

Assim, embora as limitações do direito de propriedade sejam excepcionais, a tutela à saúde e à vida é superior à de propriedade e amparada também pela Constituição Federal, e ainda pelo direito de vizinhança.

Desse modo, muito mais necessária uma medida para enfrentar o contágio de uma doença que se transmite com facilidade a impedir a circulação de animais nas áreas comuns, que também é uma limitação de propriedade, mas não está diretamente associado à vida e à saúde dos condôminos e funcionários, podendo o síndico atuar isoladamente para proteção a coletividade.

Diante deste momento, o síndico ganhou ainda mais representatividade no condomínio, ficando responsável por adotar medidas restritivas, aumentando a vigilância sobre a circulação de pessoas no condomínio, sempre com o objetivo de resguardar e zelar pela saúde e bem de todos.

Entre as medidas preventivas adotadas, além das que afetam a circulação de pessoas em áreas comuns, podemos exemplificar a limpeza e desinfecção mais rigorosa das áreas com o maior movimento de pessoas; obrigatoriedade do uso de máscaras pelos moradores em áreas comuns, funcionários e outros, proibição de entregadores no interior do edifício etc.

Em caso de infrações de tais medidas, podem ser aplicadas advertências e multas, desde que haja previsão na convenção do condomínio ou em assembleia destinada a essa finalidade.

A Organização Mundial de Saúde (OMS) orientou que a melhor opção é o isolamento social para reduzir a velocidade do contágio da Covid-19, causada pelo vírus Sars-Cov-2, diante da falta de vacina e medicamentos efetivos.

À vista disso, o isolamento social deve ser uma prática coletiva importante nos condomínios residenciais em razão da pandemia da Covid-19.

A administração do condomínio deve tomar medidas limitativas na Covid-19, até mesmo quando a convenção do condomínio não faça previsões em relação às doenças contagiosas que podem ser facilmente disseminadas em ambiente coletivo.

Destaca-se que o direito de vizinhança determina que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais, como preceitua a norma do artigo 1.336, IV, do Código Civil. Portanto, em caso de infecção ou suspeita de contágio, o morador deve comunicar imediatamente ao síndico para que as medidas de segurança sejam reforçadas, devendo ser observado à preservação a sua identidade.

Preceitua o Código Civil como dever dos condôminos não utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego e salubridade. Mais uma vez em conjunto com o artigo 1348, III, que faz previsão que o síndico tem o dever de praticar os atos necessários a defesa dos interesses comuns.

Assim, sendo o estabelecimento das medidas que restringem os condôminos em sua propriedade ou posse, baseadas em ato público e parecer de entidade especializada em doenças infectocontagiosas, como na atual crise sanitária de pandemia da Covid-19, tais como: decreto do Poder Executivo, orientação da Organização Mundial de Saúde (OMS) e regra da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), há respaldo legal para impor regras de uso de áreas comuns.

Previne-se que para o condomínio adotar tais medidas limitativas deverá dar a devida publicidade, fixando circulares nos elevadores e outros meios físicos ou eletrônicos.

Em suma, sabe-se que a observância às limitações da quarentena não está sendo cumprida por todos e, diante disso, impõe-se o benefício da coletividade, seja reduzindo a sobrecarga nos hospitais, seja poupando vizinhos vulneráveis ao contágio involuntário, o estabelecimento de algumas medidas restritivas pelo síndico, tais como as que restringem a circulação e o uso em áreas comuns, e este tem sido o entendimento dos tribunais: pela legalidade do sindico em impor limitações às áreas comuns do condomínio em razão da pandemia.

Por fim, o direito coletivo deve ser superior ao particular, tendo supremacia o direito à vida e à saúde, em decorrência do princípio da dignidade da pessoa humana.

Cláudia Herkenhoff é advogada, membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB-ES e pós-graduada no LLM de Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas.

Bruna Lima é advogada e pós-graduanda em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho na Fundação Getúlio Vargas.