Dispõe sobre a atividade de síndico externo administrador de condomínios

PROJETO DE LEI Nº ........

Dispõe sobre a atividade de síndico externo administrador de condomínios, altera a lei 10.406/2002 e dá outras providências.

O Congresso Nacional decreta:

Art. 1º - A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 1347 ....................................................................................

“§1º Em sendo o síndico escolhido externo ao condomínio, pessoa física ou jurídica, deverá este ser habilitado para as funções que for escolhido.

§2º Será habilitada toda a pessoa física ou jurídica, que além de possuir capacitação acadêmica no setor condominial, esteja registrada junto ao Conselho Regional de Administração.

§3º Em sendo o síndico pessoa jurídica, será a mesma representada por um de seus sócios.

§4º Havendo a necessidade do síndico pessoa jurídica ou física em indicar uma terceira pessoa como representante no condomínio, deverá a assembleia investir a referida pessoa, nos termos dos §§1º e 2º do art. 1.348, cumprido o disposto no §2º do art. 1.347.

§5º O síndico possui relação jurídica de representação perante o condomínio, podendo receber remuneração, conforme deliberação da assembleia que o escolheu.”(NR)

“Art. 1348. Compete ao síndico, além daquelas previstas em convenção condominial:

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x - Exercer a administração interna, respeitando a moralidade e segurança;

XI- Distribuir mensalmente os demonstrativos financeiros, que devem ser claros e compreendidos por todos;

XII - Permitir aos condôminos e moradores o acesso para verificação dos documentos contidos nas pastas de prestação de contas mensais, os quais poderão ser físicos ou virtuais;

XIII - Advertir verbalmente ou por escrito o condômino infrator de qualquer disposição da Convenção do Condomínio ou do Regulamento Interno;

XIV - Administrar os funcionários;

XV - Verificar todos os prazos e formas dos contratos;

XVI - Proporcionar aos moradores um ambiente de tranquilidade e harmonia.”(NR)

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§3º Caso o síndico queira renunciar, por não ter mais interesse em administrar o condomínio, poderá convocar uma assembleia para uma nova eleição ou para a escolha de outro síndico, devendo nessa assembleia prestar contas do período que esteve à frente do condomínio até a data da sua saída;

“Art. 1349. Poderá o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, ser destituído por deliberação da maioria dos presentes da assembleia, sendo esta especialmente convocada por ¼ dos condôminos adimplentes, assegurada a ampla defesa, no próprio ato.”(NR)

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Art. 1.354. ....................................................................................

“§1º. Os condôminos ausentes poderão se fazer representar por procuração, devendo a convenção condominial disciplinar a questão, cabendo, na omissão, a cada mandante o direito de possuir 2 mandatos, especifico e expresso, devendo conter os requisitos mínimos previstos no §1º. do art. 654.

§2º. Nenhum mandato poderá ser utilizado quando o objeto da votação for de interesse do mandatário sob pena de nulidade do ato.”(NR)

Art. 2º.  Esta Lei entra em vigor após decorridos 180 (cento e oitenta) dias de sua publicação oficial.

JUSTIFICAÇÃO

A gestão de condomínios horizontais e verticais sempre exigiu na sua essência a capacitação de seu gestor denominado síndico perante a lei, de forma a evitar o descumprimento de normas legais, a desvalorização do patrimônio imobiliário em todos os seus aspectos, abrangendo inclusive a segurança e integridade de seus moradores.

São muitas as irregularidades observadas quando o condomínio é administrado por uma pessoa não qualificada e não comprometida em cumprir todas as exigências legais. As irregularidades mais notadas são: o edifício não possui AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que poderá ter como consequência a não indenização pela seguradora no caso de sinistro; superfaturamento de obras; falta periódica de limpeza das caixas d’água e análise da água; não realização da desinsetização e controle de pragas e ausência de vistoria na rede de gás; obras realizadas sem plano e com falta de  acompanhamento e recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para engenheiros ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) para o arquitetos, colocando em risco todo o edifício.

Outro ponto importante é referente à falta de controle financeiro, como ausência de previsão orçamentária e respectivo acompanhamento mensal do previsto x realizado, utilização de recursos financeiros para finalidades diferentes das aprovadas em assembleia, ausência de prestação de contas e de parecer do conselho fiscal, o que leva muitos condomínios a quase falência, com saldos negativos elevados e atraso no pagamento das contas. Destaca-se também os casos de não cumprimento das obrigações trabalhistas e fiscais, o que constitui um passivo, que irá prejudicar todos os condôminos, inclusive em algumas situações com a intervenção judicial e multas elevadas. É frequente a realização de obras e tomada de decisão sem a devida deliberação em assembleia, nos casos em que estas exigem quórum qualificado. Ainda podemos apontar o uso excessivo de procurações, em nome do síndico, para reeleger-se e aprovar suas contas e obras. Esse tipo de ação é apontado pelo jurista Kênio de Souza Pereira, como “ditadura das procurações”, no livro do Dr. J. Nascimento Franco, página 129, Condomínio, 5ª Edição. 

Com o crescimento da entrega de novos empreendimentos com perfil diversificado e mais complexo (condomínios com várias torres e vasta área de lazer – condomínios clubes e mistos) somados aos já existentes no setor imobiliário, este segmento tem criado oportunidade de atuação remunerada no mercado de trabalho, principalmente no que se refere a gestores não residentes no condomínio (síndicos externos), se fazendo necessário que estes profissionais estejam capacitados e habilitados.

Sobre a gestão de condomínios que é realizada pelo seu representante – síndico, já existem as seguintes definições legais:

1)      Lei 4.591/64 – Art. 22 – “Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos...”

2)      Lei 4.591/64 – Art. 22 - §1º- b - Compete ao síndico: “exercer a administração interna da edificação...”

3)      Código Civil – Art. 1.347 – “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, ...”

4)      Código Civil – Art. 1.348 - §2º - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, ...”

As atividades do síndico no tocante a sua responsabilidade civil (Código Civil – Art. 186 e 187) e criminal (Código Penal – Art. 13 e 132) já se encontram disciplinadas, cabendo à regulamentação da atividade do síndico externo (erroneamente chamado de síndico profissional) no cenário atual.

As considerações expostas esclarecem que as atividades do síndico referem-se a um administrador e, quando exercidas como opção de trabalho para terceiros faz-se necessário à habilitação. Pode-se adotar as referências da Instrução Normativa nº 12 do Ministério do Trabalho, item 12.140, onde é estabelecido que o profissional será qualificado quando comprovar conclusão de curso específico na área de atuação e, no item 12.141, que considera profissional legalmente habilitado aquele que comprovar conclusão de curso específico na área de atuação e com registro no competente conselho de classe.

A profissão de administrador está regulamentada por meio da Lei nº 4.769/1965, a qual habilita legalmente a atuação no segmento condominial dos profissionais registrados no CRA, Conselho Regional de Administração. Este entendimento é ratificado pelo Acórdão nº 01/2011 do CFA, o qual menciona o Parecer Técnico CTE nº 01/2008, revisado em 20/07/2011.

As atividades do administrador disciplinadas pelo seu Código de Ética e aprovadas na sua nova redação pela Resolução Normativa CFA nº 393/2010, implica em compromisso moral com o indivíduo, cliente, empregador, organização e com a sociedade, impondo deveres e responsabilidades indelegáveis, visando tornar suas ações mais eficazes e seguras.

Além do registro no CRA, quando esse profissional constituir uma empresa, para que haja total legalização, deverá seguir o que dispõe a Lei nº 6.839/1980, Art. 1º: “O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros.”

Pelo exposto, faz-se necessário observar que a escolha de um síndico externo considere sua capacitação e habilitação para evitar o exercício ilegal da profissão e de tal forma valorizar e respeitar aqueles que dedicaram seus esforços a este ofício. Em contrapartida, possibilite ao condomínio que o desenvolvimento do mandato seja realizado com maior qualidade e responsabilidade, evitando prejuízos, falta de segurança e queda no valor patrimonial.

Ressaltamos que a Constituição assegura a liberdade de exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, no entanto, expõe o necessário atendimento das qualificações legais e profissionais para seu exercício.