Artigo: O impacto da crise sobre os condomínios edilícios

Thiago Nicolay

Ações de condomínio tiveram alta de mais de 200% na capital paulista no primeiro semestre

A questão da inadimplência condominial que afetava dentro de um padrão de normalidade administradores de condomínio e os condôminos, passou do limite com a crise financeira que assola o país.

Hoje, além de ser um problema financeiro dos condomínios, que têm de suportar as cada vez mais altas taxas de inadimplência, é um problema substancial da Justiça, já que, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), houve um aumento expressivo do número de ações protocoladas entre janeiro e junho de 2017, na capital paulista.

Neste semestre, foram totalizadas 6.059 execuções, enquanto no mesmo período do ano passado o número foi de 1.856, o que revela uma alta de 226,5%. Esse fato se deve também ao crescimento da taxa de desemprego bem como ao célere processo de cobrança judicial.

Entre junho e maio, meses em que foram registrados respectivamente 1.351 e 1.425 processos, houve uma queda de 5,2%, de acordo com o Departamento de Economia e Estatística do Secovi. Já o fórum da capital paulista que mais registrou execuções no primeiro semestre foi o Central, com 20.37 ações.

Na maioria dos casos, quando há atraso no pagamento da cota condominial, o síndico convoca uma assembleia e decide, junto com os condôminos, o que será feito em relação ao devedor. A opção mais utilizada é o acordo parcelado, quando o inadimplente está disposto a pagar.

Em uma situação mais extrema, após o devido processo judicial de execução de cotas condominiais, o imóvel vai a leilão. Na hipótese de leilão, o dinheiro pode ser utilizado para quitar a conta e assim ninguém tem aumento de sua taxa em razão da inadimplência do vizinho.

Desse modo, o leilão parece a maneira mais democrática de resolver uma questão que compromete tantas pessoas, além da máquina judiciária. Porém, assim como a preocupação com os condôminos adimplentes, que podem ter de arcar com o débito do vizinho, o que pode parecer uma injustiça para muitos, não podemos deixar de levar em conta que essas pessoas estão perdendo o seu patrimônio justamente por causa da crise econômica que afeta o mercado de trabalho e, por conseguinte, o imobiliário.

O condomínio não tem gastos quando os casos são levados para a Justiça, já que, na maioria das vezes, ganha-se a causa e todos os encargos são recebidos de volta. No entanto, não deixa de ser alarmante uma alta de mais de 200% de inadimplência em um ano.

Trata-se de um cenário complexo em que síndicos e condôminos buscam conduzir a boa fluidez econômica de funcionamento e preservação dos edifícios e de seus serviços. Em contrapartida, as mudanças no Código de Processo Civil trouxeram soluções mais viáveis e práticas para solucionar essas contendas. Antes, até março de 2017, a ação judicial para a cobrança de cotas condominiais vencidas e não pagas tramitava pelo procedimento sumário, onde a satisfação do crédito pelo condomínio era muito mais demorada.

Agora, com a entrada em vigor da nova lei, o condomínio pode se valer do procedimento de execução, o qual possibilita um andamento muito mais rápido do processo e a satisfação do crédito de forma mais célere. O valor da multa também foi modificado, passando de 10% para 2%. Além disso, houve a redução do prazo de solução do processo, que, se antes podia durar mais de cinco anos, atualmente é conduzido em pouco mais de um ano. Caso não haja acordo, o imóvel vai para leilão e, dessa forma, prejudica o menor número possível de pessoas envolvidas nessa ação.

*Thiago Nicolay - Sócio do escritório Schwartz Advogados, especialista em Direito Imobiliário pela Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (Emerj)