Artigo: O profissional síndico

Paulo Melo

O art. 1.347 do Código Civil Brasileiro estabelece, quanto à administração do condomínio edílico, que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se

Essa permissão fez surgir a figura do síndico profissional que, muitas vezes, não se confunde com o síndico condômino. Na verdade, percebe-se, atualmente, uma forte tendência pela delegação da atividade administrativa dos condomínios edílicos a pessoas físicas, não proprietárias, ou jurídicas, especializadas nessa atividade. 

O síndico deve buscar melhorias contínuas para o empreendimento “condomínio”, uma vez que nos deparamos com baixa qualificação e cursos que não abordam questões fundamentais, como assuntos jurídicos, financeiros e de conduta ética. 

Buscamos uma regulamentação através de um projeto de Lei, feito em diversas mãos na qual determine que para exercer a função de síndico, será preciso ter um curso e/ou treinamento feito por empresa qualificada, ter o terceiro grau (nas áreas de negócios imobiliários, engenharia, administração ou direito), apresentar certidões negativas (ficha limpa), seja pessoa física ou jurídica – e estar filiado a um órgão de classe. A remuneração também deve ser contemplada no projeto, com um salário que deve ser fixado entre R$10 e R$ 50 reais por apartamento do condomínio administrado.

A remuneração também deve ser contemplada no projeto, em caso de pessoa física com um salário que deve ser fixado por unidades ou por condomínio administrado. Em contrato de trabalho, com direito a 13º pró-labore e férias e recolhimento de impostos. 

Antes apenas o síndico condômino exercia essa função. Isso tem ocorrido também em vista de um dos mais sérios problemas enfrentados nos últimos tempos pelos condomínios: a recusa dos condôminos em assumirem o encargo de síndico, tanto pelo temor da responsabilização civil em caso de eventuais prejuízos durante a sua gestão, quanto pelo desgaste junto aos demais condôminos na resolução de conflitos internos, passando pela falta de apoio dos proprietários na tomada de decisões unilaterais que não exigem a aprovação da assembleia. 

Todavia essa prática de delegar a administração do condomínio a síndico não proprietário não encontra guarida, na nossa lei civil, quanto à forma de sua investidura, se como empregado, profissional autônomo, ou até mesmo como empresa, pessoa jurídica, contratada para esse fim. Essa situação exige disciplina legal própria com o objetivo de resguardar o síndico proprietário e o próprio condomínio quanto à responsabilidade pelo exercício das atribuições do síndico, administrador, contratado por deliberação da assembleia, na medida em que o art. 1.348 estabelece apenas as funções do síndico condômino. 

O projeto de lei que queremos apresentar tem o objetivo de regulamentar essa relação de fato, prevenindo conflitos que certamente advirão com a adoção dessa sistemática de administração de condomínios. Queremos o s índico profissional (administrador ou gestor condominial) forte como empresa e também como pessoa física, com pessoas capacitadas, que tenha uma Classificação Brasileira de Ocupações (CBO) também queremos para os síndicos uma Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) no MEI.

Com um único objetivo: regulamentar o exercício da profissão de síndico administrador de condomínio, atividade que nasce com essa nova realidade, disciplinando suas atribuições e competências, os requisitos e as vedações para seu exercício.

Também queremos a atualização da lei nº 4.591, de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

*Paulo Melo, presidente da ABRASSP - Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais.